До последнего времени заключая сделки с недвижимостью (чаще всего продажа квартиры) прибегали к использованию банковской ячейки для того, чтобы минимизировать свои риски и избежать проблем. Однако у банковской ячейки есть свои недостатки:
- Во-первых, при использовании банковской ячейки, ни в одном документе не указывается сумма, которая в ней хранится. Это означает, что в случае судебного спора у стороны не будет возможности доказать размер денежной суммы.
- Во-вторых, распространена практика, когда в договоре банковской ячейки прописывается условие, согласно которому банк не несет ответственности за подлинность предоставленных документов. Нередко бывали случаи, когда это условие использовалось мошенниками.
- В-третьих, подобные ситуации потенциально криминогенным, так как нередко сторона, которая планирует положить деньги в ячейку банка становится жертвой кражи или грабежа прямо накануне сделки.
- В-четвертых, нередко сама эта процедура экономически не выгодна и не эффективна: если деньги изначально лежат на банковском счету, то их необходимо в начале обналичить, затем принести в банк, там заплатить не только за пользование банковской ячейкой, но и за пересчет купюр и проверку их подлинности. Раньше ячейка была одним из способов ухода от налогов – когда стоимость отчуждаемой недвижимости оценивали по БТИ, она существенно отличалась от рыночной стоимости. Это позволяло прописывать в договоре минимальную сумму по БТИ (с которой будет уплачиваться налог), а реально класть в ячейку сумму рыночной стоимости квартиры. Сейчас законодательство обязует оценивать продаваемую недвижимость по кадастровой стоимости, которая практически совпадает с рыночной. Таким образом, выгод от использования банковской ячейки практически не осталось, одновременно возможные риски и проблемы связанные с этим институтом присутствуют.
Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью позволяет гарантировать чистоту сделки и при этом лишен недостатков, которыми обладает банковская ячейка. В данном случае покупатель вносит полную денежную сумму за квартиру в депозит нотариуса, а продавец сможет получить ее из депозита в случае наступления заранее оговоренного условия, подтверждением которого является установленный документ.
К примеру, на практике стороны чаще всего договариваются о том, что продавец сможет забрать деньги после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, подтверждением чего служит соответствующее свидетельство о праве собственности. Это исключает риски ошибки или умышленных нарушений со стороны продавца, которые могут проявиться на этапе государственной регистрации. В нашей практике несколько раз встречались случаи, когда продавец спешно отказывался от сделки по продаже квартиры, когда покупатель предлагал удостоверить сделку нотариально или произвести оплату через депозит нотариус. Таким образом, само это предложение помогло ему отсеять потенциально проблемных контрагентов.